Egzekucja z nieruchomości wszczynana jest na wniosek wierzyciela, co oznacza że komornik nie może dokonać zajęcia nieruchomości i dalszych czynności bez wyraźnego wniosku wierzyciela. Gdy już wierzyciel wystąpi do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wezwie dłużnika, aby zapłacił dług (należność główną, odsetki, koszty procesu i inne oraz opłatę egzekucyjną i inne koszty komornicze) w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Jednocześnie w wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. W dziale III księgi wieczystej pojawi się wzmianka, a następnie wpis o wszczęciu egzekucji przeciwko dłużnikowi. Kolejni wierzyciele będą mogli również przyłączyć się do egzekucji z nieruchomości, co zostanie ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Jak reguluje art. 924 k. p. c. „Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości." Komornik zawiadamia o opisie i oszacowaniu nieruchomości znanych mu uczestników. Należy też odróżnić oszacowanie nieruchomości od opisu i oszacowania nieruchomości. Oszacowania nieruchomości dokonuje biegły powołany przez komornika, a opisu i oszacowania nieruchomości dokonuje komornik. Biegły z oszacowania nieruchomości sporządza operat szacunkowy, a komornik z opisu i oszacowania nieruchomości sporządza protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Dłużnik ma dwa tygodnie od dnia ukończenia odpisu i oszacowania na zaskarżenie opisu i oszacowania. Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Przez istotne zmiany, należy rozumieć zwiększenie lub zmniejszenie wartości nieruchomości np. spowodowane pożarem, zalaniem mieszkania. Konieczny jest też wniosek wierzyciela lub dłużnika.

Jak wskazuje art. 952 k. p. c. „Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję." Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela. Wierzyciel jest uprawniony do złożenia wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Jeżeli nie spełniono tego warunku, komornik nie dokona sprzedaży nieruchomości, a wierzyciel jedynie straci pieniądze na biegłego. Co innego, jeśli wierzycieli jest kilku, wówczas termin licytacji nieruchomości, wyznacza się również w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Dłużnik z niskim zadłużeniem nie musi się zbytnio obawiać o swoją nieruchomość.

Od tego są też wyjątki. Istnieje możliwość złożenia wniosku o licytację bez względu na wartość nieruchomości w przypadku: Skarbu Państwa który ściąga swoje wierzytelności, egzekucji należności zasądzonej w sprawie karnej lub sytuacji, w której dłużnik wyraził zgodę na licytację. Kolejnym wyjątkiem jest sytuacja, kiedy na wyznaczenie terminu licytacji wyraża zgodę sąd na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak jest możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Jest to wyjątek dający szansę wierzycielom, ale wymagający od nich złożenia wniosku do sądu.

Najważniejsza zmiana, wprowadzona ze względu na stan pandemii koronawirusa - Licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, nie przeprowadza się w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Kluczowe jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli ta przesłanka nie jest spełniona wtedy można dokonać licytacji, albowiem zdaniem ustawodawcy nie powinno się wstrzymywać licytacji lokali mieszkalnych czy nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym, które nie są przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Nie ma tez przeszkód do licytacji np. nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Komornicy często popełniają błędy proceduralne, co daje szansę dłużnikowi wywinąć się od egzekucji z nieruchomości. Wierzyciele nie są też wystarczająco wyedukowani w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Dodatkowo państwo daje dłużnikowi ochronę, z której dłużnicy chętnie korzystają.